Capacité d'emprunt immobilier BTP
Combien emprunter avec un salaire du bâtiment ? Simulation selon la règle HCSF des 35 % — mensualité, capital et budget projet
Votre situation
Salaire net + primes régulières. Convertir votre brut. Net avant ou après prélèvement à la source, l'écart entre les deux se retrouve avec le calcul du salaire net après impôt, parts fiscales comprises.
Auto, conso, pension versée…
Épargne mobilisable pour le projet.
Plafond HCSF : 25 ans.
Valeur indicative — ajustez selon votre dossier.
Sur le capital emprunté (comprise dans les 35 %).
Mensualité maximale
875 €
assurance comprise
Capacité d'emprunt
170 561 €
sur 25 ans à 3,2 %
Budget avec apport
190 561 €
+ 20 000 € d'apport
Assurance ≈ 48 €/mois · intérêts totaux ≈ 77 441 €
Taux d'effort : 35.0 % des revenus
Ce que la durée change (mensualité constante : 875 €)
| Durée | Capacité d'emprunt | Budget + apport |
|---|---|---|
| 10 ans | 87 221 € | 107 221 € |
| 15 ans | 120 098 € | 140 098 € |
| 20 ans | 147 556 € | 167 556 € |
| 25 ans (sélectionné) | 170 561 € | 190 561 € |
Allonger la durée augmente le capital accessible mais gonfle le coût total des intérêts. Le plafond légal est de 25 ans.
Méthode de calcul — d'un taux d'effort réglementaire à un capital
- La mensualité disponible part de vos revenus nets, auxquels s'applique le taux d'effort maximal de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière ; vos crédits en cours en sont déduits ensuite.
- La durée testée est bornée à 25 ans, plafond de la même décision — au-delà, l'emprunt sortirait du cadre que les banques doivent respecter sur l'essentiel de leur production.
- Le capital est déduit de la mensualité par l'équation d'annuité constante, en traitant l'assurance comme une part mensuelle du capital initial : c'est l'hypothèse la plus courante des offres, et elle rend l'équation directement soluble.
- Le tableau par durée rejoue ce même calcul sur quatre durées, à taux et assurance inchangés, pour montrer ce que l'allongement achète réellement.
- Le taux d'intérêt et le taux d'assurance ne sont pas des données du site : ce sont vos saisies, parce qu'aucun barème public ne les fixe.
Ce que ce résultat n'est pas : une offre de prêt. Les frais de notaire ne sont pas décomptés, et une banque applique sa propre politique d'octroi au-delà du cadre réglementaire. Estimation indicative, non contractuelle.
Textes ouverts : Décision du 29 septembre 2021 relative à l'octroi de crédits immobiliers · Mesure HCSF sur les crédits immobiliers (economie.gouv.fr)
Références rouvertes le .
Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec un salaire de maçon ou d'électricien ?
La banque retient une mensualité maximale de 35 % du revenu net, assurance comprise (règle HCSF). Pour un net de 2 000 €/mois sans crédit en cours, cela fait 700 €/mois de mensualité, soit environ 140 000 € empruntables sur 25 ans à un taux de 3,2 %. Le montant grimpe si le foyer a deux revenus ou un apport, et baisse avec des crédits en cours ou un taux plus élevé.
Les primes de panier et de déplacement du BTP comptent-elles pour un crédit ?
Rarement. Les indemnités de panier, de trajet et de grand déplacement remboursent des frais professionnels : elles ne sont ni imposables ni considérées comme un revenu stable par la plupart des banques. Le revenu retenu est le salaire net imposable, éventuellement augmenté des primes régulières et contractuelles (13e mois, prime d'ancienneté). Mieux vaut présenter des bulletins de paie et avis d'imposition récents.
Un intérimaire ou un salarié en CDI de chantier peut-il emprunter ?
Oui, mais la banque exige davantage de garanties de continuité. Un intérimaire justifie généralement de 18 à 24 mois d'activité régulière sans coupure longue ; le revenu retenu est souvent une moyenne des dernières années. Le CDI de chantier est un CDI, mais sa fin liée à l'achèvement du chantier conduit certaines banques à demander un historique d'emploi solide ou un co-emprunteur en CDI classique.
Le taux d'endettement de 35 % est-il une limite absolue ?
Presque. Depuis janvier 2022, le HCSF impose 35 % d'effort maximal et 25 ans de durée maximale comme critères contraignants. Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité sur 20 % de leur production trimestrielle, réservée en priorité à l'achat de résidence principale et aux primo-accédants. Au-delà de 35 %, le dossier passe donc par cette dérogation, jamais garantie.
Comment utiliser cet outil
- 1
Saisir les revenus nets
Entrez le revenu net mensuel du foyer, primes régulières comprises, et déduisez vos crédits en cours.
- 2
Choisir durée et taux
Sélectionnez la durée du prêt (jusqu'à 25 ans, plafond HCSF), le taux d'intérêt indicatif et le taux d'assurance emprunteur.
- 3
Lire capacité et budget
Le simulateur affiche la mensualité maximale (35 % assurance comprise), le capital empruntable, le budget avec apport et le comparatif par durée.