Capacité d'emprunt immobilier BTP
Combien emprunter avec un salaire du bâtiment ? Simulation selon la règle HCSF des 35 % — mensualité, capital et budget projet
Votre situation
Salaire net mensuel, hors 13e mois et primes (à détailler plus bas). Convertir votre brut. Indiquez le net avant impôt (avant prélèvement à la source) : c'est le revenu que retient la norme HCSF, et votre taux de prélèvement ne le change pas. L'écart avec le net versé se retrouve avec le calcul du salaire net après impôt, parts fiscales comprises.
Mensualités auto, conso, immobilier, assurance comprise. Un loyer n'y entre pas ; une pension versée se déduit des revenus (détail plus bas).
Épargne mobilisable pour le projet.
Norme HCSF : 25 ans, 27 ans avec différé si l'entrée dans le logement est décalée.
Valeur indicative — ajustez selon votre dossier.
Sur le capital emprunté (comprise dans les 35 %).
Détailler ce qui entre dans ma base : 13e mois, primes, indemnités de chantier, autres revenus
La décision HCSF retient le revenu net global au sens fiscal, sans les revenus exceptionnels. Chaque ligne est classée ci-dessous : retenue, à confirmer par la banque, exclue ou déduite.
Ancienneté, vacances, objectifs…
Panier, trajet, transport, grand déplacement.
Pension reçue, rente imposable, salaire d'un second emploi…
Prime ponctuelle, gain unique : le texte les retire de la base.
Mensualité maximale
875 €
assurance comprise
Capacité d'emprunt
170 561 €
sur 25 ans à 3,2 %
Budget avec apport
190 561 €
+ 20 000 € d'apport
Assurance ≈ 48 €/mois · intérêts totaux ≈ 77 441 €
Taux d'effort, crédits en cours compris : 35.0 % des revenus
Ce que la durée change (mensualité constante : 875 €)
| Durée | Capacité d'emprunt | Budget + apport |
|---|---|---|
| 10 ans | 87 221 € | 107 221 € |
| 15 ans | 120 098 € | 140 098 € |
| 20 ans | 147 556 € | 167 556 € |
| 25 ans (sélectionné) | 170 561 € | 190 561 € |
Allonger la durée augmente le capital accessible mais gonfle le coût total des intérêts. La norme HCSF limite la durée à 25 ans, et jusqu'à 27 ans avec un différé d'amortissement quand l'entrée dans le logement est décalée : logement neuf, ou ancien dont les travaux atteignent au moins 10 % du coût total de l'opération.
Méthode de calcul — d'un taux d'effort réglementaire à un capital
- La base de revenus suit l'article 4 de la décision : revenu net avant impôt, pris au sens du revenu net global fiscal, sans les revenus exceptionnels. Chaque ligne saisie est retenue, laissée à l'appréciation de la banque, exclue ou déduite (pension versée) ; votre taux de prélèvement à la source n'y change rien.
- La mensualité disponible applique à cette base le taux d'effort maximal de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, puis retire vos crédits en cours : ils comptent même s'ils se terminent avant le nouveau prêt, car le texte retient l'année la plus chargée. Un loyer n'est pas une charge d'emprunt et n'entre pas dans ce calcul.
- Deux montants quand des revenus sont incertains : la base prudente (lignes retenues seules) et la base avec les éléments à confirmer, qui dépend de la politique de la banque.
- La durée testée est bornée à 25 ans, plafond de la même décision (27 ans avec différé quand l'entrée dans le logement est décalée).
- Le capital est déduit de la mensualité par l'équation d'annuité constante, en traitant l'assurance comme une part mensuelle du capital initial : c'est l'hypothèse la plus courante des offres, et elle rend l'équation directement soluble.
- Le tableau par durée rejoue ce même calcul sur quatre durées, à taux et assurance inchangés, pour montrer ce que l'allongement achète réellement.
- Le taux d'intérêt et le taux d'assurance ne sont pas des données du site : ce sont vos saisies, parce qu'aucun barème public ne les fixe.
Ce que ce résultat n'est pas : une offre de prêt. Les frais de notaire ne sont pas décomptés, et une banque applique sa propre politique d'octroi au-delà du cadre réglementaire. Estimation indicative, non contractuelle.
Textes ouverts : Décision du 29 septembre 2021 relative à l'octroi de crédits immobiliers · Décision du 29 juin 2023 (répartition de la flexibilité) · Décision du 18 décembre 2023 (travaux, prêts relais) · Foire aux questions du HCSF, version du 29 janvier 2024 · Mesure HCSF sur les crédits immobiliers (economie.gouv.fr)
Références rouvertes le .
Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec un salaire de maçon ou d'électricien ?
La banque retient une mensualité maximale de 35 % du revenu net, assurance comprise (règle HCSF). Pour un net de 2 000 €/mois sans crédit en cours, cela fait 700 €/mois de mensualité assurance comprise, soit environ 136 000 € empruntables sur 25 ans à un taux de 3,2 % avec une assurance de 0,34 %. Le montant grimpe si le foyer a deux revenus ou un apport, et baisse avec des crédits en cours ou un taux plus élevé.
Les primes de panier et de déplacement du BTP comptent-elles pour un crédit ?
La décision HCSF retient le revenu net avant impôt, calculé comme le revenu net global au sens fiscal, sans les revenus exceptionnels (article 4). Une indemnité qui ne figure pas dans le net imposable de votre bulletin n'entre donc pas dans cette base. Une indemnité imposable peut y entrer, mais elle suit les chantiers : la banque décide de la part qu'elle en retient et peut appliquer une décote. Le simulateur les classe ligne par ligne et affiche deux montants, l'un sans ces éléments, l'autre avec. Un 13e mois ou une prime prévus au contrat se comptent comme un revenu récurrent.
Le loyer que je paie aujourd'hui compte-t-il dans les 35 % ?
Non. Le taux d'effort de la décision HCSF rapporte les charges d'emprunt (le nouveau prêt, son assurance et tous les crédits en cours) aux revenus. Un loyer n'est pas une charge d'emprunt. Une pension alimentaire versée ne s'y ajoute pas non plus : elle se déduit des revenus. La banque peut toutefois regarder votre budget selon ses propres critères, en plus de la norme.
Un intérimaire ou un salarié en CDI de chantier peut-il emprunter ?
Oui, mais la banque exige davantage de garanties de continuité. Un intérimaire justifie généralement de 18 à 24 mois d'activité régulière sans coupure longue ; le revenu retenu est souvent une moyenne des dernières années. Le CDI de chantier est un CDI, mais sa fin liée à l'achèvement du chantier conduit certaines banques à demander un historique d'emploi solide ou un co-emprunteur en CDI classique.
Le taux d'endettement de 35 % est-il une limite absolue ?
Presque. Depuis janvier 2022, le HCSF impose 35 % d'effort maximal et 25 ans de durée maximale comme critères contraignants, durée portée à 27 ans quand l'entrée en jouissance du logement est différée (construction, achat sur plan). Chaque banque dispose toutefois d'une marge de flexibilité : jusqu'à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre peuvent déroger à ces critères. Depuis le 1er juillet 2023, au moins 70 % de cette marge va à l'achat d'une résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants. C'est une marge de la banque, pas un droit de l'emprunteur : elle choisit librement les dossiers qui en bénéficient.
Comment utiliser cet outil
- 1
Saisir les revenus nets avant impôt
Entrez le salaire net mensuel du foyer avant impôt et vos crédits en cours. Détaillez si besoin 13e mois, primes, indemnités de chantier et autres revenus : chaque ligne est retenue, laissée à l'appréciation de la banque ou exclue.
- 2
Choisir durée et taux
Sélectionnez la durée du prêt (jusqu'à 25 ans, plafond HCSF porté à 27 ans quand l'entrée en jouissance du logement est différée), le taux d'intérêt indicatif et le taux d'assurance emprunteur.
- 3
Lire capacité et budget
Le simulateur affiche la mensualité maximale (35 % assurance comprise), le capital empruntable, le budget avec apport et le comparatif par durée ; si des revenus restent à confirmer, un second montant les inclut, sans valeur de garantie.